Assemblea

L’Ordine del giorno deve essere chiaro e puntuale nell’indicare i temi e/o argomenti sui quali l’assemblea è chiamata a pronunciarsi

L’impianto normativo prevedrebbe che nell’assemblea di approvazione dei bilanci e nomina/revoca dell’amministratore non si trattino ulteriori e/o diversi argomenti ma la prassi considera il dispositivo normativo superabile. Inoltre e talvolta l’ordine del giorno termina con l’indicazione“varie ed eventuali”. Con questa dicitura si fa riferimento a questioni, che devono essere però marginali rispetto alla vita del condominio, che potranno essere trattate nel corso dell’assemblea. Il giorno e nel luogo e all’ora indicata in convocazione si tiene l’assemblea. Il primo atto da compiersi è la nomina del:

  1. Presidente che regola lo svolgimento dell’Assemblea;
  2. Segretario che redigerà il verbale dell’Assemblea su indicazione del Presidente

Il presidente ha l’obbligo di verificare se sia presente un numero minimo di condomini rappresentativo di una porzione minima del condominio. L’assemblea, infatti, può dirsi regolarmente costituita qualora siano presenti:

  1. in prima convocazione almeno la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio
  2. in seconda convocazione almeno un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni sono valide se raggiungono un numero minimo di consensi (quorum deliberativo) che è diverso a seconda che l’assemblea si svolga:

  1. in prima convocazione oppure
  2. in seconda convocazione

Ovvero in ragione della natura delle questioni affrontate. In linea di massima la delibera è valida se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti a patto che rappresentino:

  1. almeno la metà del valore dell’edificio se l’assemblea si tiene in prima convocazione
  2. almeno un terzo del valore dell’ edificio se l’ assemblea si tiene in seconda convocazione

Le delibere riguardanti:

  1. la nomina, la revoca o la riconferma dell'amministratore,
  2. le liti giudiziarie che eccedano le attribuzioni dell'amministratore,
  3. la ricostruzione dell' edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità,

devono essere approvate in ogni caso con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;

Le delibere riguardanti:

  1. le innovazioni dirette ad ottenere il più comodo o il miglior rendimento delle cose e/o impianti comuni e la costruzione di nuovi impianti e/o servizi comuni

devono essere approvate con la maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio, salvo il disposto di leggi speciali;
le delibere su argomenti per i quali leggi speciali dispongono maggioranze diverse da quelle sopra elencate;

Le delibere riguardanti:

  1. le delibere inerenti modifiche e/o integrazioni del regolamento condominiale;
  2. l' alienazione di parti comuni del condominio;
  3. la modifica delle tabelle millesimali;
  4. quelle delibere che toccano direttamente e di qualsivoglia modo la disponibilità all' uso delle parti esclusive dei singoli condòmini;

devono essere approvate in ogni caso con l'unanimità dei condòmini che rappresentino la totalità del valore millesimale dell'edificio
Sono da ritenersi inesistenti le delibere che non soddisfino nessuno dei requisiti previsti dalla Legge.
Sono da ritenersi nulle quelle delibere assembleari che siano prive di elementi essenziali, quelle che prevedono il voto favorevole dell’unanimità dei condomini previsto da Legge o Regolamento; quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea, ancora quelle delibere che vadano ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino, ed infine quelle invalide in relazione all’oggetto.
(Cass.civile,SezioniUnite,7marzo2005,n.4806eTribunaleTorino1aprile2014n.2396).
Sono annullabili il resto delle delibere. A titolo esemplificativo quelle prese in assemblee illegittimamente convocate e con maggioranze non qualificate, oppure che riguardano argomenti non compresi nell’ordine del giorno.

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